Z jakich opłat składa się czynsz w spółdzielni?

Wszyscy go opłacamy, ale niewielu z nas zdaje sobie sprawę, jakie opłaty wchodzą w jego skład. Czynsz w spółdzielni mieszkaniowej. Czy ponosimy wyłącznie koszty indywidualnej eksploatacji? Na jakie działania administracja przeznacza otrzymane środki? Wyjaśniamy.

Badania TNS Polska wskazują, że zaledwie połowa Polaków jest świadoma, z jakich opłat składa się opłacany przez nich czynsz. Z drugiej strony większość systematycznie narzeka na zbyt duże obciążanie ponoszone względem spółdzielni. Trudno jednak o zmniejszenie opłat i oszczędności, jeśli nie wie się, za co się płaci. Zacząć trzeba od tego, że opłata wnoszona na rzecz spółdzielni nie jest wcale czynszem. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego czynszem jest opłata, do wnoszenia której zobligowany jest najemca na rzecz właściciela lokalu za możliwość użytkowaniategoż. W relacji lokatora ze spółdzielnią taka zależność nie występuje. Mamy tu do czynienia z układem członek spółdzielni – spółdzielnia/administracja. Oznacza to zatem, że wnoszona co miesiąc kwota nie jest czynszem, a opłatą mieszkaniową.

Podział kluczowy

W comiesięcznej opłacie („czynszu”) wyróżniamy dwa kluczowe elementy: opłaty niezależne od zarządcy i opłaty zależne od zarządcy. Te pierwsze wynikają z kosztów eksploatacji nieruchomości, drugie zaś są opłatami administracyjnymi.

Co od zarządcy jest niezależne

Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na które administracja nie ma wpływu. Są to opłaty eksploatacyjne, takie jak zużycie wody oraz odbiór ścieków. Naliczane są przez przedsiębiorstwa wodociągowo – kanalizacyjne działające na terenie danego miasta, gminy. Za ich ustalenie odpowiadają Rady Miasta lub Gminy. O ile lokator ma wpływ na zużycie wody i – co za tym idzie – wysokość wnoszonej opłaty, o tyle kosztów samego przyłącza nie można w żaden sposób obniżyć. Opłata za „gotowość” dostarczenia wody także znajduje się w comiesięcznym wyciągu.

Kwestia ogrzewania jest w zasadzie bardzo zbliżona. Do większości budynków wielorodzinnych ciepło dostarczane jest przez podmiot zewnętrzny, niezależny od spółdzielni, najczęściej przedsiębiorstwo miejskie. To samo tyczy się opłaty za odbiór i wywóz śmieci, jej wysokość ustalana jest uchwałą stosownej jednostki administracyjnej. W skład comiesięcznych opłat mieszkaniowych wliczane są także opłaty za dostawy energii elektrycznej do części wspólnych zamieszkiwanego budynku zabudowy wielorodzinnej. W szczególności chodzi tu o oświetlenie klatek schodowych, piwnic. Opłata ta wnoszona jest na rzecz dostawcy energii; zarząd spółdzielni nie ma wielkiego wpływu na jej wysokość. Istotnym elementem „czynszu” jest podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste. Zarządca budynku jest zobligowany do przekazania ich na rzecz urzędu gminy.

Opłaty eksploatacyjne, czyli ile policzy nam administrator

Mieszkając w bloku, musimy zdawać sobie sprawę, że lwią część ponoszonych co miesiąc opłat stanowią kwoty przekazywane bezpośrednio na ręce administracji. Z jednej strony są to opłaty pozwalające na właściwe zarządzenie budynkiem, konserwację, z drugiej – z tych pieniędzy utrzymywana jest działalność administracji, zarządu spółdzielni.

I tak w skład ponoszonych przez lokatorów obciążeń wchodzą koszty usług konserwatorskich: utrzymania windy, domofonu, anteny telewizyjnej, prowadzone są drobne prace remontowe, opłacane służby sprzątające, musi się też tu znaleźć budżet na zarządzanie terenami zielonymi.  Z wnoszonych przez lokatorów środków opłacane jest ubezpieczanie posesji, wliczone są tu koszty prowadzenia rachunku bankowego spółdzielni, księgowości czy obsługi prawnej. Jak się okazuje, również pensje pracowników administracji opłacane są z wnoszonych co miesiąc opłat. Wskazane obciążenia są solidarnie ponoszone przez członków wszystkich spółdzielni mieszkaniowych w kraju. Kwestia umowną są zaś opłaty na rzecz funduszu remontowego, tu decyduje głos poszczególnych mieszkańców – jedne spółdzielnie prowadzą taki odpis, inne nie.