Katowice – centrum mieszkaniowej konurbacji

Trzystutysięczne Katowice to stolica ogromnego obszaru metropolitalnego. Przybrał on postać konurbacji, czyli skupiska równorzędnych miast. Warto wspomnieć, że w najbliższym sąsiedztwie Katowic znajduje się osiem ośrodków miejskich, które liczą ponad 100 tysięcy mieszkańców. Istnienie dwumilionowej konurbacji wpływa na specyfikę górnośląskiego rynku pierwotnego. Ze względu na układ urbanistyczny funkcjonuje on na terenie kilku, ściśle powiązanych ze sobą miast. Geograficzna bliskość największych ośrodków miejskich sprawia, że osoby poszukujące nowego lokum nie muszą ograniczać się do oferty katowickiego rynku mieszkaniowego – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Siedem rynków do wyboru…

Już pobieżna analiza danych portalu RynekPierwotny.com pozwala na wykluczenie dwóch górnośląskich miast. Okazuje się, że podaż nowych lokali w Sosnowcu i Dąbrowie Górniczej jest zerowa. Taki stan rzeczy jest szczególnie zaskakujący w przypadku pierwszego miasta. Dane GUS-u świadczą bowiem o tym, że ponad dwustutysięczny Sosnowiec pod względem liczby ludności ustępuje tylko Katowicom. Informacje dotyczące pozostałych miast regionu potwierdzają słabą zależność pomiędzy liczbą mieszkańców oraz rozmiarem lokalnego rynku pierwotnego. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na ogromną dysproporcję pomiędzy rozmiarem oferty mieszkaniowej dla Gliwic i Bytomia (różnica to 519%). Co istotne obydwa miasta reprezentują zbliżony potencjał demograficzny. Zaskakująca jest także sytuacja Chorzowa. Wspomniane miasto mimo najmniejszej liczby ludności zajmuje czwartą lokatę jeżeli chodzi o ilość dostępnych mieszkań. Po tym względem niekwestionowanym liderem są oczywiście Katowice (ponad 670 ofert w 10 inwestycjach). Regionalna metropolia zapewnia większy wybór lokali, aniżeli wszystkie pozostałe miasta.

Interesująco przedstawia się również zróżnicowanie cen w obrębie konurbacji. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że wiodący rynek nie jest „najdroższy”. Miastem, które oznacza się najwyższym poziomem średniej ceny jednostkowej są Gliwice (ponad 5200 złotych za 1 mkw.). Na przeciwnym biegunie lokują się takie lokalizacje jak Chorzów i Bytom.

Spore różnice przeciętnej ceny jednostkowej skłaniają do przeprowadzenia bardziej szczegółowej analizy dla wszystkich siedmiu rynków. Dokładny przegląd rozkładu cen pozwoli na wskazanie lokalizacji, która charakteryzuje się największą ofertą budżetowych mieszkań. Ta kwestia jest szczególnie istotna w kontekście wygasającego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Po ostatniej korekcie „katowicki” limit Rodziny na Swoim wynosi 4 220 złotych za 1 mkw. Osoby nabywające mieszkania w pozostałych miastach muszą pogodzić się ze znacznie niższą wartością progu cenowego (3 481 złotych za 1 mkw.).

Bytom, Ruda Śląska i Katowice – lokalizacje dla oszczędnych

Specyfika górnośląskich rynków mieszkaniowych jest bardzo dobrze widoczna na wykresie, który przestawia rozkład ceny jednostkowej.

Na wstępie warto zwrócić uwagę na zerową podaż lokali o wysokiej cenie jednostkowej (ponad 8 000 złotych za 1 mkw.). Mieszkania należące do dwóch ostatnich grup cenowych (od 6 000 złotych do 8 000 złotych za 1 mkw.) są zlokalizowane tylko w obrębie Gliwic. Wspomniane miasto odznacza się także najwyższym odsetkiem ofert (33%) z trzeciego przedziału cenowego (od 5 000 złotych do 6 000 złotych za 1 mkw.). Mieszkania o takiej cenie jednostkowej występują również w Katowicach, ale ich udział jest nieco niższy (27%). W przypadku pozostałych lokalizacji cała dostępna podaż mieści się w dwóch pierwszych kategoriach cenowych. Na szczególne zainteresowanie zasługują trzy miasta : Chorzów, Ruda Śląska i Bytom. Wyróżniają się one stuprocentowym udziałem najtańszych ofert (cena jednostkowa do 4 000 złotych za 1 mkw.). Mieszkania należące do kolejnej kategorii cenowej kształtują podaż dwóch innych rynków (Tychy i Zabrze). Pod względem cenowym dość korzystnie prezentuje się również wiodący rynek – aż 73% katowickich lokali nie przekracza progu 5000 złotych za 1 mkw.

Niska dostępność kredytów mieszkaniowych sprawia, że wiele osób jest zainteresowanych nabyciem lokalu o jak najniższej cenie całkowitej. Kolejny wykres dostarcza szczegółowych informacji na temat podaży takich mieszkań w poszczególnych miastach.

Powyższe dane wskazują, że bytomski rynek pierwotny jest bezkonkurencyjny pod względem udziału najtańszych lokali. Mieszkania o cenie nieprzekraczającej 200 000 złotych stanowią 100% tamtejszej podaży. Wielu nabywców może jednak odstraszyć znikomy wybór – bytomska oferta mieszkaniowa to 26 lokali o średniej powierzchni 49 mkw. Niemal dwukrotnie wyższą liczbą najtańszych propozycji cechuje się Ruda Śląska (74% podaży). W obrębie tego miasta zlokalizowano 51 tanich mieszkań o nieznacznie mniejszym metrażu (przeciętna wartość to 48 mkw.). Warto zaznaczyć, że największą liczbą budżetowych ofert wyróżniają się Katowice (107 sztuk). Osoby wybierające Stolicę Górnego Śląska muszą jednak liczyć się ze znacznie niższą powierzchnią użytkową taniego lokalu (różnica to 14 mkw.).