Jesteśmy zbyt „zakredytowani”?

Od końca 2008 roku mieszkaniowe zadłużenie polskich gospodarstw domowych wzrosło o 74% (140 mld zł).
W związku z tym warto zadać sobie pytanie, czy w stosunku do innych europejskich nacji Polacy nie są zbyt „zakredytowani”. Odpowiedzi dostarczają bardzo ciekawe dane Europejskiej Federacji Hipotecznej (European Mortgage Federation – EMF). Wnioski, które nasunęły mi się po ich przeanalizowaniu chciałbym przedstawić przy pomocy trzech punktów …   1) Liczba ludności danego kraju to tylko jeden z kilku czynników, które rzutują na łączna wartość zadłużenia wynikającego z kredytów mieszkaniowych.

Sprawdź również: Najdłuższe bloki w Polsce ? ranking

W praktyce spore znaczenie ma również:

• poziom dochodów, którymi faktycznie rozporządzają gospodarstwa domwe (tzw. dochodów rozporządzalnych)

• cenowa dostępność nieruchomości mieszkaniowych (relacja pomiędzy ich cenami i dochodem statystycznego obywatela)

• lokalna obyczajowość, która determinuje pewne wzorce powszechnych zachowań i poglądów (przykłady: skłonność do długiego mieszkania z rodzicami (Włochy)

• brak awersji do długoterminowego wynajmu mieszkań i domów (Niemcy)

• przekonanie o bezpieczeństwie wynikającym z posiadania własnego lokum (Wielka Brytania, Polska)

Wpływ tych wszystkich uwarunkowań można zaobserwować na poniższym wykresie, który powstał przy wykorzystaniu danych EMF. Informacje Europejskiej Federacji Hipotecznej wskazują, że pod względem łącznej wartości hipotecznych długów Polska plasuje się na dalekiej pozycji (zadłużenie na koniec 2012 roku to 79,434 mld euro). Pozycja, którą nasz kraj zajmuje w europejskiej stawce wydaje się nieproporcjonalna do jego potencjału demograficznego. To zjawisko jest związane z relatywnie wysokimi cenami mieszkań i domów oraz niskim poziomem dochodów polskich rodzin. W ramach porównania warto odnotować, że mieszkańcy ośmiomilionowej Austrii pod koniec 2012 roku mieli do spłaty nieco większą sumę niż Polacy (86,161 mld euro).

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych European Mortgage Federation2)   

Łączny poziom mieszkaniowych długów to wartość, która ze względu na wpływ wielu czynników nie jest dobrym miernikiem „zakredytowania”. Znacznie więcej informacji dostarcza stosunek między wartością kredytów hipotecznych, która przypada na każdego pełnoletniego mieszkańca i jego przeciętnym rocznym dochodem (patrz poniżej).Po przeanalizowaniu kolejnego zestawu danych okazuje się, że pod koniec 2012 roku kredyty mieszkaniowe Polaków, Słowaków, Węgrów i Łotyszy miały dość zbliżony udział w ich średnim rocznym dochodzie (od 31% (Słowacja) do 40% (Łotwa), wynik dla Polski – 34%). W trzech krajach „nowej unii” odnotowano wartości, które znacznie odbiegają od podanego przedziału (Słowenia – 23%, Czechy – 25%, Estonia – 64%).Na uwagę zasługuje również relatywnie niska wartość, którą odnotowano we Włoszech (34%). Przykład tego kraju wskazuje, że silne więzi rodzinne w połączeniu z trudną sytuacją młodych ludzi mogą mieć realny wpływ na rynek kredytów hipotecznych.  Przykład dwóch innych krajów (Danii i Holandii) stanowi natomiast przestrogę dla Polski oraz pozostałych krajów Europy Środkowo – Wschodniej. Pod koniec 2012 roku mieszkaniowe zadłużenie Holendrów i Duńczyków przekraczało 200% ich faktycznych, rocznych dochodów. Tak wysoki poziom długów hipotecznych stwarza bardzo poważne ryzyko dla dwóch rozwiniętych gospodarek. Duńscy ekonomiści ostrzegają, że znaczne pogorszenie sytuacji na rynku pracy doprowadzi do masowej licytacji kredytowanych nieruchomości, krachu na rynku mieszkaniowym oraz załamania gospodarczego. Podobny scenariusz może stać się udziałem Holandii. 

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych European Mortgage Federation3) 

Na koniec chciałbym pokazać, że wysoki standard życia nie zawsze jest powiązany z niebezpiecznym stopniem „zakredytowania”. W tym celu sporządziłem wykres, który przedstawia poziom średniego, rozporządzalnego dochodu pełnoletniej osoby (euro/rok) oraz udział zadłużenia mieszkaniowego w produkcie krajowym brutto dwudziestu trzech państw europejskich. Rozmieszczenie punktów obrazujących poszczególne kraje wskazuje, że związek pomiędzy udziałem kredytów mieszkaniowych w PKB i stopniem zamożności społeczeństwa nie jest wyraźny. Niebieska linia rozdziela analizowane państwa na dwie grupy. Ten podział jest szczególnie widoczny wśród krajów, które cechują się znacznie wyższym poziomem rocznego dochodu gospodarstw domowych niż Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Łotwa i Estonia. Do grupy zamożnych i „zakredytowanych” nacji prócz Holendrów i Duńczyków można zaliczyć Brytyjczyków, Szwedów oraz Irlandczyków. Zupełnie inna sytuacja panuje we Włoszech, Austrii, Francji, Niemczech, Belgii oraz Finlandii. Mieszkańcy wymienionych krajów zachowują bardziej zrównoważone proporcje pomiędzy wynajmem, zakupem nieruchomości za gotówkę oraz kredytowaniem.