W której dzielnicy Poznania kupić mieszkanie?

W których dzielnicach Poznania mieszkania sprzedają się najlepiej? Sprawdzamy, jak kształtują się ceny w różnych częściach miasta.

Prawie 60% mieszkań sprzedanych w Poznaniu w ostatnim kwartale 2018 roku przypada na dwie dzielnice: Nowe Miasto i Grunwald. Sporym zainteresowaniem cieszyły się również lokale na Starym Mieście, choć tam zwykle deweloperzy oferują wyższe ceny, ale nowych inwestycji najwięcej jest właśnie w ścisłym centrum.

Sprawdź również: Podatek katastralny – sposoby na opodatkowanie nieruchomości

W 2018 roku poznańscy deweloperzy mieszkaniowi wykazali się duża aktywnością. Ubiegły rok obfitował w nowe inwestycje wprowadzane do sprzedaży, a przy tym, były to często przedsięwzięcia na poziomie kilkudziesięciu mieszkań realizowanych w jednym etapie budowy. Co z popytem na nowe lokale? Mieszkań w ofercie było wprawdzie więcej niż rynek był w stanie kupić, ale to nie oznacza, że popyt był słaby. Wprowadzanie coraz większej ilości mieszkań do sprzedaży stymulowało rynek i gotowość do ich kupowania utrzymywała się na zadowalającym poziomie. To skutkowało dużą konkurencją na rynku pierwotnym, która utrzymuje się w dalszym ciągu – kupujący mają w czym wybierać i korzystają z możliwości przeglądania ofert, porównywania różnych opcji, negocjowania cen itp. Słowem – klient rynku nieruchomości nie „łapie” pierwszej oferty, a korzysta świadomie z możliwości wyboru najkorzystniejszej opcji. Czy to zła informacja dla deweloperów? Niekoniecznie, mieszkania nie czekają na nabywcę długo, pod warunkiem, że oferta dobrze wpisuje się w oczekiwania kupujących. Najważniejsze kryteria wyboru to cena i lokalizacja.

Stare Miasto wraca do gry

Podczas konferencji poznańskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Katarzyna Kuniewicz, Senior Director, Head of Residential Research REAS, przedstawiła dane, z których wynika, że ostatni kwartał 2018 roku był w Poznaniu rekordowy pod względem nowych ofert. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży aż ok. 1900 nowych mieszkań, a sprzedaż uplasowała się na poziomie ok. 1250. Najwięcej mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przypadało na Stare Miasto (41%) i Nowe Miasto (35%). Spośród ok. 1250 mieszkań sprzedanych w tym okresie 29% przypadało na Nowe Miasto, 29% na Grunwald, a 27% na Stare Miasto. 45% z nich to mieszkania planowane do oddania w ciągu roku, a 40% transakcji dotyczy lokali, które powstaną w okresie od roku do 2 lat od dnia sprzedaży.

Podobne tendencje ujawniają się w analizie danych serwisu RynekPierwotny.pl. Najwięcej ofert dostępnych obecnie (dane na 11.04.2019), bo aż 1639 mieszkań (w 17 inwestycjach) spośród 5367 dostępnych w Poznaniu, przypada na Stare Miasto. Najwięcej spośród oferowanych lokali w tej dzielnicy to mieszkania o powierzchni w przedziale od  40 do 60 m2 (aż 960), 2- lub 3-pokojowych, a średnia cena za m2 wynosi 7284 zł. Centrum miasta jest dość zróżnicowane pod względem cenowym. Na Starym Mieście w porównaniu z innymi dzielnicami jest najwięcej mieszkań, których cena przekracza 1 mln zł (15 ofert) oraz w przedziale od 650 tys. do 1 mln zł (aż 55 ofert). Ale najwięcej jest również tych, których cena za m2 nie przekracza 4 tys. – aż 324.

Nowe Miasto z dużym zainteresowaniem

Jak nowe inwestycje mieszkaniowe wpływają na rozwój dzielnicy Nowe Miasto? Odpowiedzi na to pytanie udzielił Maciej Brzeziński, autor bloga Poznańskie i Wielkopolskie Historie. 

Zacznę od tego, że sam mieszkam na terenie Nowego Miasta w Poznaniu i już od lat obserwuję duże zainteresowanie tym terenem, zarówno wśród potencjalnych mieszkańców, jak i deweloperów. Powstają tu nowe osiedla, budynki mieszkaniowe, a co za tym idzie, także wszelkiego typu punkty usługowe i handlowe oraz rekreacyjne, mające na celu ułatwienie przyszłym mieszkańcom życia w tym miejscu. Oczywiście nowe inwestycje mieszkaniowe przyczyniają do rozwoju Nowego Miasta. Powstają tu nowe linie komunikacji miejskiej, a te stare poddane są modernizacji. Tworzy się także wspomniana już powyżej infrastruktura.

Nie wszystko jednak jest tak kolorowe, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Deweloperzy często wnioskują o zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego ze szkodą dla terenów zielonych. Znikają z krajobrazu Nowego Miasta stare budynki, przypominające o wiejskiej przeszłości tego terenu. Nie zawsze też udaje się rozwiązać problem dostatecznej liczby miejsc parkingowych dla nowych mieszkańców. Generalnie jednak uważam, że nowe inwestycje miejskie na obszarze Nowego Miasta pozytywnie wpływają na rozwój tej dzielnicy.

Grunwald wciąż przyciąga

Grunwald to dzielnica, której popularność nie słabnie w ocenie kupujących. W statystykach sprzedaży dorównuje dzielnicy Nowe Miasto, choć ta druga to powierzchniowo znacznie większy obszar. W serwisie RynekPierwotny.pl są aż 23 inwestycje z ofertami nowych mieszkań, gdzie można wybierać w sumie spośród 1336 nieruchomości. Podobnie jak na Startym Mieście, najwięcej spośród oferowanych lokali na Grunwaldzie to mieszkania o powierzchni w przedziale od  40 do 60 m2 (671), blisko 550 lokali 2-pokojowych i prawie 590 3-pokojowych, a średnia cena za m2 to 6882 zł. Największy wybór mają ci, którzy gotowi są zapłacić za m2 cenę mieszcząca się w przedziale od 6,5 do 7 tys. zł., co oznacza wydatek na poziomie 450-650 tys. zł. za mieszkanie. Ofertę Grunwaldu wyróżnia jednak średnia powierzchnia oferowanych mieszkań – o ile w pozostałych dzielnicach średni metraż to ok. 50 m2, o tyle na Grunwaldzie średni metraż jest rekordowy wynosi prawie 60 m2. Najbliższe tej wartości są Jeżyce – średni metraż mieszkań w ofercie to 58 m2.

Wilda droższa niż Jeżyce

Ok. 1 tys. zł. na m2 różni się średnia cena mieszkań w ofercie na Wildzie (7920 zł) od średniej ceny tych, które są oferowane przez deweloperów realizujących inwestycje na Jeżycach (6970 zł). Przy tym, oferta w tej drugiej lokalizacji jest szersza (635 lokali w 13 inwestycjach). Dla porównania na Wildzie można wybierać spośród 289 lokali w 8 inwestycjach. Jednak Wilda to najmniejsza powierzchniowo dzielnica Poznania, dużo mniejsza od Jeżyc, i to jest najpewniej główny powód mniejszego wyboru mieszkań w ofercie.

Za to wildeckie lokalizacje bija rekordy cenowe, bo średnia cena mieszkania oferowanego w tej dzielnicy jest najwyższa w porównaniu ze średnimi cenami m2 w pozostałych dzielnicach Poznania.